Predstavte si, že ste si pred rokom vyhliadli byt za 200-tisíc eur. Rozhodli ste sa ešte chvíľu počkať, niečo došetriť a dúfali ste, že ceny nehnuteľností sa po rokoch zdražovania konečne upokoja. Lenže trh sa vybral opačným smerom.
Ak by cena vášho bytu vzrástla o rovnakých 10,9 percenta ako celoslovenský priemer, dnes by ste zaň zaplatili 221 800 eur. To je o 21 800 eur viac. A hoci ide o modelový príklad, dobre ukazuje, pred akým problémom dnes stoja ľudia, ktorí sa snažia dostať k vlastnému bývaniu.
Drahšie hypotéky totiž zatiaľ nepriniesli to, v čo mnohí kupujúci dúfali: lacnejšie byty.
Hypotéky zdražujú, no ľudia kupujú ďalej. Prečo? Za bežných okolností by sa dalo očakávať, že drahšie úvery ochladia záujem o nehnuteľnosti. Menej ľudí si bude môcť dovoliť hypotéku, dopyt oslabne a predávajúci budú musieť pristúpiť na nižšie ceny. Lenže presne to sa zatiaľ nestalo. Priemerná úroková sadzba nových hypoték sa podľa NBS zvýšila z júnových 3,8 percenta na septembrových 3,9 percenta. Napriek tomu zostával záujem o nové úvery počas väčšiny leta vysoký.
Centrálna banka ponúka zaujímavé vysvetlenie. Časť domácností mohla kúpu bytu urýchliť práve zo strachu, že hypotéky budú v nasledujúcich mesiacoch ešte drahšie. Vzniká tak paradox. Obavy zo zdražovania môžu ľudí prinútiť nakupovať skôr, a tým samotné zdražovanie ešte podporiť.
Nie je to však jediný dôvod. Svoju úlohu zohráva aj ponuka nehnuteľností. Počet nových inzerátov bol v treťom štvrťroku medziročne o dve percentá nižší. Keď sa o obmedzený počet dostupných bytov uchádza dostatok záujemcov, predávajúci nemusia byť pod veľkým tlakom znižovať ceny.
O vlastný byt nesúťažíte len s ľuďmi, ktorí si kupujú prvé bývanie
Na slovenskom realitnom trhu je pritom ešte jeden dôležitý jav, o ktorom sa hovorí menej. Nie všetci kupujúci hľadajú strechu nad hlavou po prvý raz. Časť ľudí už nehnuteľnosti vlastní a kupuje ďalšie. NBS na konci septembra upozornila, že každá piata hypotéka smeruje klientom, ktorí už vlastnia minimálne dve nehnuteľnosti.
To neznamená, že každá takáto kúpa je automaticky investíciou na prenájom. Ľudia môžu riešiť aj sťahovanie, väčšie bývanie či inú rodinnú situáciu. Ukazuje to však, že na trhu sa stretávajú kupujúci s veľmi rozdielnymi finančnými možnosťami. Pre človeka, ktorý si ešte len sporí prvých 30- či 40-tisíc eur, môže byť náročné konkurovať domácnosti, ktorá už vlastní byt alebo dom a má vybudovaný majetok.
Aj preto NBS od januára 2027 mení pravidlá hypoték. Mladým ľuďom do 35 rokov chce pri prvom bývaní umožniť financovanie až do 90 percent hodnoty nehnuteľnosti. Naopak, pri financovaní tretej a ďalšej nehnuteľnosti má byť základný limit prísnejší. Cieľom je uľahčiť prístup k bývaniu tým, ktorí ho ešte nevlastnia. Samotné vyššie financovanie však problém drahých bytov nevyrieši. Menšie potrebné úspory totiž znamenajú väčší úver a spravidla aj vyššiu mesačnú splátku.
Najviac zdražujú byty, po ktorých mnohí siahajú ako po prvých
Zaujímavé je aj to, ktoré nehnuteľnosti rast cien zasiahol najvýraznejšie. Podľa NBS sa počas tretieho štvrťroka najviac zvýšili ceny jednoizbových a dvojizbových bytov. Práve menšie byty pritom často predstavujú prvú možnosť vlastného bývania pre jednotlivcov a mladé páry. Sú lacnejšie z hľadiska celkovej ceny než väčšie byty, a preto môžu byť dostupné širšiemu okruhu záujemcov.
Priemerná ponuková cena bytov dosiahla 3 497 eur za štvorcový meter. Oproti predchádzajúcemu štvrťroku vzrástla o 1,9 percenta. Rodinné domy zdraželi o 1,8 percenta na priemerných 2 202 eur za štvorcový meter.
Nie všetky nehnuteľnosti však išli rovnakým smerom. Ceny najväčších bytov dokonca klesli o sedem percent, čím podľa NBS do veľkej miery vymazali ich predchádzajúci prudký rast. Rozdiel vidieť aj medzi novostavbami a staršími nehnuteľnosťami. Novostavby zdraželi o 1,5 percenta, čo bolo menej než polovica tempa rastu starších nehnuteľností.
Niekde ceny vyskočili o deväť percent za tri mesiace. Inde dokonca klesli
Priemer za celé Slovensko navyše skrýva výrazné regionálne rozdiely. Najväčší cenový skok zaznamenal Banskobystrický kraj. Nehnuteľnosti tam za jediný štvrťrok zdraželi o 9,3 percenta. Takýto prudký nárast však neznamená, že každý byt v kraji je zrazu takmer o desatinu drahší. Podľa NBS výsledok výrazne ovplyvnila ponuka drahších nehnuteľností v okolí Banskej Bystrice vrátane novostavieb.
V Trnavskom kraji vzrástli ceny o 4,4 percenta, pričom zdražovali najmä byty v okrese Dunajská Streda a rodinné domy v okrese Trnava. Bratislavský kraj zaznamenal rast o 2,7 percenta. Najvýraznejšie sa na ňom podieľali okresy Bratislava IV a Bratislava V.
Zaujímavou výnimkou bol Košický kraj. Ako jediný zaznamenal medzikvartálny pokles priemernej ponukovej ceny, konkrétne o 0,3 percenta. Znamená to, že sa oplatí sledovať nielen celoslovenské štatistiky, ale predovšetkým ceny v konkrétnej lokalite a pri konkrétnom type bytu.
Byt zdražie, no banka vám stále požičia len časť ceny. Tu vzniká ďalší problém
Vráťme sa k nášmu príkladu bytu za 200-tisíc eur. Pred rokom by kupujúci pri 80-percentnej hypotéke potreboval 40-tisíc eur vlastných úspor a od banky by si požičal 160-tisíc eur. Po modelovom zdražení o 10,9 percenta však rovnaký byt stojí 221 800 eur. Ak banka financuje 80 percent hodnoty nehnuteľnosti, kupujúci potrebuje už 44 360 eur vlastných peňazí a hypotéku 177 440 eur.
| Pôvodne | Po zdražení | |
|---|---|---|
| Cena bytu | 200 000 € | 221 800 € |
| Vlastné úspory (20 %) | 40 000 € | 44 360 € |
| Výška hypotéky | 160 000 € | 177 440 € |
| Mesačná splátka | 755 € | 837 |
Modelový výpočet pri úrokovej sadzbe 3,9 percenta a splatnosti hypotéky 30 rokov. Nezahŕňa poplatky ani poistenie. Rovnaká sadzba v oboch prípadoch slúži na porovnanie samotného dopadu vyššej ceny.
Výsledok? Potrebujete o 4 360 eur viac vlastných peňazí a každý mesiac zaplatíte banke približne o 82 eur viac. Za rok predstavuje rozdiel na splátkach takmer tisíc eur. A to sa v našom príklade úroková sadzba vôbec nezmenila. Ak by úver zároveň zdražel, mesačná splátka by bola ešte vyššia.
Práve tu je problém, ktorý samotné percentá rastu cien nevystihujú. Nestačí, že si na kúpu dokážete odkladať peniaze. Musíte šetriť dostatočne rýchlo na to, aby vám rastúce ceny nehnuteľností stále neposúvali cieľ ďalej.
Oplatí sa ešte čakať na lacnejší byt?
Toto je otázka, ktorú si dnes pravdepodobne kladie nejeden záujemca o vlastné bývanie. Najnovšie čísla však neposkytujú jednoduchú odpoveď. Na jednej strane ceny pokračujú v raste a NBS zatiaľ nevidí výrazné ochladenie realitného trhu. Na druhej strane už počas septembra zaznamenala prvé signály spomaľovania hypotekárnej aktivity.
To môže naznačovať, že zvýšený dopyt, ktorý podporoval ceny počas leta, nebude trvať večne. Zároveň platí, že spomalenie zdražovania ešte neznamená zlacňovanie. Ak ceny namiesto desiatich percent ročne porastú napríklad o päť percent, bývanie bude stále drahšie, len pomalším tempom.
Pred rozhodnutím o kúpe preto nestačí sledovať, či ceny bytov rastú alebo klesajú. Rovnako dôležité je porovnať mesačnú splátku s vlastným príjmom, zohľadniť finančnú rezervu a preveriť, čo by sa stalo s rodinným rozpočtom pri vyššej sadzbe po skončení fixácie. Pri výbere hypotéky navyše nerozhoduje len cena bytu v inzeráte. Banka posudzuje aj hodnotu zabezpečenia, príjem žiadateľa a jeho existujúce záväzky.
A práve preto môže byť pre niekoho rozumnejšie kúpu ešte odložiť, zatiaľ čo pre iného môže dávať zmysel riešiť bývanie už teraz. Univerzálny správny termín neexistuje. Jedno však najnovšie údaje NBS ukazujú veľmi jasne: čakanie na lacnejšie bývanie zatiaľ slovenským kupujúcim úľavu neprinieslo. A pre človeka, ktorý si ešte len šetrí na svoj prvý byt, môže byť najväčšou prekážkou nielen hypotéka, ale aj to, ako rýchlo mu rastie cena bývania pred očami.
