Očakávania, že éra drahých hypoték sa definitívne končí a úroky sa v dohľadnej dobe vrátia k hranicu troch percent, narážajú na reálnu bankovú prax. Slovenské banky posielajú čoraz jasnejší signál: čakanie na automatické a plošné zlacňovanie úverov na bývanie sa nemusí vyplatiť.
Ako prvá pristúpila k výraznému plošnému zdražovaniu Fio banka. S účinnosťou od 20. júla 2026 dvihla úrokové sadzby pri všetkých dĺžkach fixácií až o 0,50 percentuálneho bodu. Okrem samotného posunu v cenníku banka zrušila aj doteraz poskytované marketingové zľavy, čo znamená, že reálny nárast nákladov pre nových žiadateľov je ešte výraznejší. Sadzba pri jednoročnej fixácii vzrástla z 3,68 % (po zľave) na 4,18 %, pri dvojročnej z 3,58 % na 4,08 % a pri najžiadanejšej trojročnej fixácii stúpla z 3,38 % na 3,88 %. Pre Fio banku išlo pritom už o druhé úpravy sadzieb smerom nahor v krátkom čase.
Svoj sadzobník pre účelové hypotéky vzápätí upravila aj UniCredit Bank (s účinnosťou od 22. júla 2026). Pri 2- a 3-ročných fixáciách zvýšila minimálne sadzby z 3,59 % na 3,79 % a pri 4- a 5-ročných fixáciách z 3,99 % na 4,19 %.
Je však dôležité zdôrazniť, že tieto najnižšie propagované sadzby v UniCredit Bank podliehajú prísnym podmienkam:
- poukazovaniu príjmu vo výške minimálne 1,5-násobku mesačnej splátky na účet v banke,
- vykonaniu aspoň troch platieb kartou mesačne,
- dojednaniu poistenia schopnosti splácať úver.
Každá z týchto podmienok poskytuje zľavu 0,20 % p.a. zo základnej sadzby. Ak klient podmienky nesplní, jeho reálna sadzba bude podstatne vyššia. Okrem toho UniCredit Bank spravila aj výrazný štrukturálny krok: úplne vyradila zo svojej ponuky 7-ročnú fixáciu, pri ktorej predtým ponúkala úrok od 5,29 %.
Prečo rastú úroky, keď Európska centrálna banka sadzby nezvýšila?
Mnohí žiadatelia o úver nerozumejú, prečo slovenské banky zdražujú hypotéky v čase, kedy Európska centrálna banka (ECB) svoje kľúčové sadzby nezvyšuje. Dôvodom je, že základná depozitná sadzba ECB slúži len pre ultra-krátkodobé jednodňové likvidné operácie, zatiaľ čo hypotéky sú dlhodobé finančné produkty so splatnosťou na 20 až 30 rokov.
Cenu dlhodobých peňazí na slovenskom trhu určujú dva hlavné trhové mechanizmy:
- Cena úrokových swapov (Interest Rate Swaps – IRS): Komerčné banky financujú dlhodobo fixované hypotéky nákupom zdrojov na medzibankovom trhu cez úrokové swapy. Ak finančné trhy započítajú scenár, že boj s infláciou bude trvať dlhšie alebo že uvoľňovanie menovej politiky bude pomalšie, cena 3- alebo 5-ročných swapov okamžite vzrastie. Bankám sa tým zdražujú vstupné náklady na financovanie úverov bez ohľadu na okamžitú sadzbu ECB.
- Riziková prirážka štátu (Sovereign Spread): Slovenský štát financuje svoj verejný dlh emisiou štátnych dlhopisov. Vzhľadom na vysoký deficit verejných financií a rozpočtové riziká požadujú medzinárodní investori od Slovenska vyššie výnosy. Výnosy štátnych dlhopisov tvoria spodný prah pre oceňovanie kapitálu na domácom trhu. Komerčná banka nemôže dlhodobo požičiavať domácnostiam za nižší úrok, než za aký požičiava kapitálový trh slovenskej vláde, keďže úverovanie jednotlivcov nesie vyššie riziko než financovanie štátu.
- Prečo banky rušia 7-ročné fixácie? Vyradenie dlhých viazaností predstavuje kalkulované rozhodnutie z oblasti riadenia aktív a pasív banky (ALM). Garancia úroku na 7 rokov vyžaduje od banky drahé zabezpečovacie operácie cez dlhodobé swapy alebo emisiu krytých dlhopisov. Ak by banka pri 7-ročnej fixácii stanovila úrok na úroveň 5,29 %, produkt sa stáva pre drvivú väčšinu klientov nepredajným, keďže 3- či 5-ročné fixácie ponúkajú sadzby pod 4,20 %. Držanie nepredajného produktu v ponuke prináša banke len neefektívne riziko, preto dopyt radšej koncentruje do 3- a 5-ročných viazaností.
Koľko zaplatíte navyše? Kompletný prepočet pre rôzne výšky úverov
Zvyšovanie úrokovej sadzby o 0,20 percentuálneho bodu sa na prvý pohľad nemusí zdať ako dramatický skok. Pri anuitnom splácaní počas 30 rokov (360 mesačných splátok) však aj dve desatiny znamenajú reálny nárast mesačných výdavkov a tisícové preplatenie celkového úveru.
Pozrite si presný prepočet finančných dopadov pre najčastejšie výšky úverov pri 30-ročnej splatnosti:
Scenár A: Posun z 3,59 % na 3,79 % ročne
Hypotéka 100 000 eur: Mesačná splátka stúpne zo 454,08 € na 465,39 € (nárast o 11,30 € mesačne). Za 30 rokov zaplatíte banke na úrokoch o 4 069,67 € viac.
Hypotéka 150 000 eur: Mesačná splátka vzrastie zo 681,13 € na 698,08 € (nárast o 16,96 € mesačne). Celkové preplatenie narastie o 6 104,51 €.
Hypotéka 200 000 eur: Mesačné zaťaženie sa zvýši zo 908,17 € na 930,78 € (nárast o 22,61 € mesačne). Na úrokoch naviac zaplatíte 8 139,35 €.
Scenár B: Posun z 3,99 % na 4,19 % ročne
Hypotéka 100 000 eur: Mesačná splátka stúpne zo 476,84 € na 488,43 € (nárast o 11,59 € mesačne). Celkové preplatenie narastie o 4 174,10 €.
Hypotéka 150 000 eur: Mesačná splátka vzrastie zo 715,26 € na 732,65 € (nárast o 17,39 € mesačne). Celkové preplatenie narastie o 6 261,15 €.
Hypotéka 200 000 eur: Mesačné zaťaženie sa zvýši zo 953,68 € na 976,87 € (nárast o 23,19 € mesačne). Na úrokoch naviac zaplatíte 8 348,21 €.
Oplatí sa čakať na jeseň alebo konať hneď?
Rastúce úrokové sadzby vyžadujú od kupujúcich aj existujúcich dlžníkov premyslenú stratégiu riadenia svojich financií. Odborníci odporúčajú nasledujúce postupy:
- Využite garanciu sadzby v predstihu: Ak vybavujete novú hypotéku, banky ponúkajú bezplatnú rezerváciu schválenej sadzby na obdobie 30 dní od podania žiadosti. Pri samotnom schválení navyše získavate lehotu na čerpanie (štandardne 6 až 12 mesiacov pri kúpe, pri výstavbe či refinancovaní až 12 až 24 mesiacov). Môžete si tak poistiť dnešnú sadzbu s dostatočným predstihom pred vypršaním vašej starej fixácie.
- Koniec fixácie? Rokujte cez retenčné oddelenie: Banka zasiela ponuku novej sadzby spravidla 2 mesiace pred koncom fixácie. Prvý návrh málokedy býva najvýhodnejší. Spravte si prieskum trhu, získajte konkurenčné ponuky z iných bánk a oslovte retenčné oddelenie svojej materskej banky. Pre udržanie bonitných klientov dokážu banky poskytnúť individuálne zľavy z marže či odpustiť poplatky.
- Akú dĺžku fixácie zvoliť?
1-ročná fixácia: Vyznačuje sa najvyššou úrokovou volatilitou a vystavuje dlžníka riziku skokového vzrastu sadzieb už o 12 mesiacov.
3-ročná fixácia: Ponúka vyvážený pomer flexibility a ochrany, pričom klientovi umožňuje reagovať na prípadný pokles trhových sadzieb v strednodobom horizonte.
5-ročná fixácia: V súčasnej trhovej situácii vychádza pre štandardného dlžníka ako najmenej riziková. Dáva stabilnú splátku na dlhšie obdobie a chráni rodinný rozpočet pred potenciálnym pokračovaním rastu sadzieb.
Je zdražovanie začiatok nového trendu alebo len výstrelok dvoch bánk?
Kroky Fio banky a UniCredit Bank vyvolávajú medzi klientmi aj finančnými sprostredkovateľmi zásadnú otázku: Ide o ojedinelé korekcie menších či stredných hráčov, alebo o predzvesť celotrhového zdražovania?
Odborníci sa zhodujú, že síce nemožno očakávať divoký skokový nárast sadzieb o niekoľko percent po vzore rokov 2022 a 2023, svedkami sme však definitívneho konca vlny zlacňovania.
Existuje hneď niekoľko dôvodov, prečo sa na slovenskom trhu tvorí nový úrokový štandard:
- Slovenský trh je vysoko konkurenčný, no opatrný: Veľké bankové domy (Slovenská sporiteľňa, VÚB či Tatra banka) nateraz držia svoje cenníky bez výraznejších zmien, no pozorné sledovanie krokov UniCreditu a Fio banky naznačuje, že priestor na "boj o klienta" cez agresívne znižovanie marží sa vyčerpal.
- Tlak na bankové marže: Náklady bánk na financovanie úverov neklesajú tak rýchlo, ako sa pôvodne očakávalo. Menšie banky s menším objemom vkladov museli zareagovať rýchlejšie, pretože ich vysoké vstupné náklady zasekávali v neudržateľne nízkych maržiach. Veľké banky majú síce väčší vankúš v podobe klientskych vkladov, no ak náklady peňazí na trhu neklesnú, úprave cenníkov sa časom nevyhnú ani ony.
- Sezónny faktor jesene: Počkať na jeseň, kedy banky tradične spúšťajú jesenné kampane, nemusí priniesť očakávané úrokové zľavy. Kampane sa totiž v prostredí drahých vstupných zdrojov pravdepodobne zamerajú skôr na odpúšťanie poplatkov za poskytnutie úveru, znalecké posudky zadarmo či odpustenie poplatkov za vedenie účtu, než na samotné znižovanie úrokových sadzieb.
Záver je preto jasný: Ak aj nepripláva okamžitá vlna plošného zdražovania vo všetkých bankách naraz, čakanie na to, že sadzby na jeseň spadnú k hranici 3 %, je nateraz nereálne. Slovenské hypotéky sa nateraz pevne ukotvujú v pásme medzi 3,5 % až 4,5 %.
