Ešte na začiatku roka stála priemerná nová hypotéka okolo 3,43 % p.a. V júni sa však priemer posunul k úrovni 3,79 % p.a. Aj napriek tomu, že peniaze z bánk sú drahšie, záujem o ne výrazne narástol. Banky v druhom kvartáli poskytli medziročne o 33 % viac úverov.
Za týmto dátovým paradoxom stoja tri hlavné faktory:
Efekt FOMO (strach zo zmeškania príležitosti): Domácnosti akceptovali fakt, že obdobie ultra-lacných jednopercentných hypoték sa takmer určite nevráti. Práve naopak, pri ďalšom miernom raste sadzieb prevládla obava, že akýkoľvek odklad nákupu prinesie ešte drahšie financovanie a vyššie ceny bytov.
Obnovená kúpna sila: Postupný rast reálnych miezd v kombinácii so stabilnou nezamestnanosťou uvoľnil nahromadený odložený dopyt z minulého roka, kedy boli mnohé nákupné rozhodnutia zmrazené.
Regulačné predbiehanie: Zverejnenie správ o chystaných prísnejších pravidlách zo strany centrálnej banky vyvolalo zhon najmä medzi investormi, ktorí sa snažia získať financovanie za súčasných, miernejších podmienok.
Bytový trh sa štiepi: Kde ceny klesajú a kde novostavby držia cenový strop?
Prehlbujúca sa polarizácia je ďalším výrazným znakom dnešného trhu. Ceny nehnuteľností nerastú plošne a správanie kupujúcich výrazne závisí od typu a lokality bytu.
Novostavby si držia ceny: Developeri čelia vysokej cene stavebných materiálov a drahšej pracovnej sile. V krajských mestách preto ceny novostavieb neklesajú. Namiesto plošných zliav developeri radšej ponúkajú nepriame výhody, ako sú garážové státie či štandard v cene bytu.
Staršie byty a rozdiel v rekonštrukcii: Kým kompletne zrekonštruované byty v dobrých lokalitách si hodnotu držia, staršie nehnuteľnosti v pôvodnom stave strácajú na atraktívnosti. Zvýšené účty za energie robia energeticky náročné stavby menej žiadanými a kupujúci pri nich vyjednávajú výrazné zľavy.
Regionálne rozdiely: Metropolitný región Bratislavy a krajské mestá (Trnava, Nitra, Košice) si udržiavajú vysokú likviditu. Naopak, v ekonomicky slabších okresoch s vyššou nezamestnanosťou ponuka prevyšuje dopyt a ceny tu medzikvartálne klesajú.
O koľko tisíc eur preplatíte úver pri súčasných úrokoch?
Pre presné posúdenie dopadu zmeny sadzieb na rodinný rozpočet sme zostavili modelový prepočet pre hypotéku vo výške 150 000 eur so splatnosťou na 30 rokov (anuitné splácanie):
| Úrokový sadzba (p.a.) | Mesačná splátka v eur | Celkovo zaplatená suma v eur | Celkový preplatok | Rozdieľ v splátke oproti 3,00% |
| 3,00 % | 632,41 € | 227 666,18 € | 77 666,18 € | 0,00 € |
| 3,50 % | 673,57 € | 242 484,13 € | 92 484,13 € | +41,16 € / mes. |
| 3,79 % (júnový priemer) | 698,08 € | 251 309,66 € | 101 309,66 € | +65,68 € / mes. |
| 4,00 % | 716,12 € | 257 804,26 € | 107 804,26 € | +83,72 € / mes. |
| 4,50 % | 760,03 € | 273 610,07 € | 123 610,07 € | +127,62 € / mes. |
Nárast úroku z teoretickej hranice 3,00 % na júnový priemer 3,79 % znamená pre domácnosť mesačné navýšenie splátky o 65,68 eura. V horizonte 30 rokov tak na úrokoch banke zaplatíte o 23 643 eur viac. Ak by sadzba stúpla na 4,50 %, celkový preplatok úveru (123 610 eur) sa už nebezpečne priblíži samotnej výške požičanej sumy.
Regulačný zlom NBS: Mladí získajú výhodu, investori musia vytiahnuť až 30 % zo svojho
Zásadným míľnikom pre trh bude nová architektúra pravidiel Národnej banky Slovenska (NBS). Centrálna banka sa rozhodla upraviť limity ukazovateľa LTV (Loan-to-Value), teda pomer výšky úveru k hodnote nehnuteľnosti, s cieľom oddeliť prvokupujúcich od špekulatívnych investorov.
NBS reaguje na fakt, že v minulom roku viac ako polovicu bytov kupovali ľudia, ktorí už aspoň jednu nehnuteľnosť vlastnili, a 16 % úverov smerovalo na nákup tretieho a ďalšieho bytu.
Nové rozdelenie podmienok podľa kategórie dlžníka:
| Kategória dlžníka | Nový limit LTV | Vyžadovaný vlastný kapitál | Nárok na 90 % financovanie |
| Mladí do 35 rokov (1. bývanie) | 90 % | 10 % | Nárok priamo v štandarde |
| Štandardní klienti (2. bývanie) | 80 % | 20 % | Výnimky podľa možností banky |
| Investori (3. a ďalší byt) | 70 % | 30 % | Striktne vylúčené (bez výnimky) |
Pre mladého človeka do 35 rokov, ktorý kupuje svoj prvý byt za 150 000 eur, to znamená výrazné zjednodušenie, namiesto 30 000 eur mu bude stačiť usporiť 15 000 eur (10 %).
Naopak, pre investora kupujúceho tretí byt v hodnote 200 000 eur prichádza sprísnenie. Po novom bude musieť z vlastného vrecka zaplatiť namiesto 40 000 eur až 60 000 eur (30 %). Práve táto požiadavka vysvetľuje dnešný zhon na trhu. Investori sa snažia vybaviť úvery ešte pred definitívnym uplatnením nových limitov.
Čo očakávať od trhu v druhom polroku?
Realitný aj hypotekárny trh na Slovensku vstupuje do novej fázy. Rekordné objemy hypoték v posledných mesiacoch boli do veľkej miery dobiehaním zmeškaného a snahou obísť prísnejšie pravidlá. Po ich plnom nábehu sa dá očakávať ochladenie investičného dopytu po bytovkách, čo uvoľní priestor pre mladé rodiny a prvokupujúcich.
Ceny nehnuteľností už nebudú rásť plošným tempom. Novostavby v dobrých lokalitách si svoju hodnotu udržia, no menej atraktívne a energeticky náročné nehnuteľnosti budú pod tlakom na cenovú korekciu.
